中國的金融和房地產、大趨勢怎么看?

??錢和房子,是我們大多數人的一生中兩個無法逃避的剛性需求,我稱之為兩個硬核剛需。錢的背后是金融問題,而房子的背后是房地產問題。我接下來就跟大家聊聊金融和房地產。

??中國的金融和房地產,大趨勢怎么看?

??1、什么是金融?

??首先講個笑話,說有個人在美國上大學,選課時發現一門課叫“選擇與未來”,便果斷的選擇了它,希望通過這門課來學習些人生的經驗和智慧,指導自己的未來選擇。然而上課后他發現不知所云,一點也聽不懂,最主要的是老師講的話題跟人生話題一點都不沾邊。

??為什么?因為這門課叫《Option  and  Future》,翻譯過來是《期權與期貨》,這是一門金融課程而不是什么選擇與未來。他不懂金融專業術語,所以弄出了這樣一個笑話。

??我為什么講這個笑話?我是想說,金融是什么,金融是一套自己的話語系統和知識體系,如果你不在這個圈子里,那套話語系統像是黑話,你聽不懂。學習金融專業就是學習一套話語系統和知識體系,如果不了解這套話語系統,你就無法談論金融話題。

??那金融到底是個什么事呢?金融在經濟運行系統里非常復雜,你很難一時半會說清楚,而且你終其一生研究這個事也未必能搞的明白,但金融其實也很簡單,簡單到就五件事:

??第一,利率。利率是貨幣供應決定的,發多少鈔票,市場上供應多少錢,有多少人需要資金,供求關系決定利率,利率是資金的價格。

??第二,股票債券,即資本市場。

??第三,期貨,主要是大宗商品。

??第四,匯率,外匯供求決定匯率,匯率是外匯的價格。

??第五,房地產。以前是黃金和石油,現在主要是房地產,尤其在中國。

??下面,再和大家講講中國金融體系的三大特點:

??第一,銀行系統龐大,資本市場很小,這是造成中國經濟高杠桿系數運行的主要原因。

??貨幣供應到銀行,銀行貸款給企業、給實體部門,都是貸款,結果高杠桿造成了整個中國經濟在高杠桿和高風險系數上運行,這是中國經濟非常大的一個問題,這個問題的解決必須靠金融改革。

??第二,基于房地產的金融。

??中國所有的金融、所有的信用都是基于房地產抵押的,純信用的貸款很少,中國的銀行系統是基于房地產的。

??第三,基于美元的外匯。

??全世界各個國家的外匯都是基于美元,否則沒戲,雖然現在人民幣好一點了,但整體上還是基于美元的外匯。

??這五件事和三大特點決定著中國金融改革發展的三大方向:

??(1)擴大資本市場,增加直接融資,使中國經濟總體去杠桿,風險系數降下來。

??換句話說,在金融體系里,銀行體系將來會保持穩定甚至慢性萎縮,資本市場體系、證券業,還是擴張的趨勢。找金融工作的同學們注意啦,要盡量去資本市場體系找工作,次選銀行系統。

??(2)從基于房地產的金融過渡到基于產業結構效率的金融,從基于抵押的信用過渡到基于大數據的信用。

??數據資產,成為金融業的核心資源和競爭力。

??(3)人民幣國際化,逐步成為世界各國儲備貨幣。

??2、怎么看待房地產?

??講完金融我們再來聊聊房地產, 大家先來看看下面這張圖表。

??你們看,美國股票總市值和房地產總市值都是30萬億美元,歐盟是20萬億美元和20萬億美元,日本的房產市值多一點是10萬億美元,股票市值6萬億美元。

??美國、歐盟、日本都是成熟的、發達的市場經濟國家,它們的股票總市值和房產總市值,大致是相當的。假定這種狀態是成熟的、發達的市場經濟國家的正常態的話,那么我們可以推測,中國只要走市場經濟道路,總是要不斷地走向成熟的、發達的市場經濟形態,最終會變得股票總市值和房產總市值,大致相當。

??目前,中國的房產總市值65萬億美元,股票總市值6萬億美元。按上述推測,未來的趨勢,無非是三個變化方向:

??1.資本市場增長,向上趕上房地產市值。

??2.房地產市值萎縮,向下靠攏股票總市值。

??3.股票市值增長與房地產市值下滑同時進行,走向平衡。

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